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          1. 放寬人才落戶對蘇州樓市而言是個長效機制

            單從樓市這個維度來說,這兩年大灣區最亮眼的,是深圳。
             
            那么長三角最亮眼的是上海嗎?我覺得是也不是。
             
            因為還有一個總能和深圳一樣,時不時來點新花樣的蘇州。
             
            或者我們可以叫他,矛盾的蘇州。
             
            01
             
            3月19號,蘇州市發布了《市政府關于調整人才落戶相關政策的通知》。
             
             
            這里不解析關于博士生、中高級技術職稱人員的條款,符合這些條件的高級人才,在哪里都可以落戶。
             
            如果只看和普通人關系最密切的,重點就是:
             
            1、全日制本科學歷及學士學位以上,45周歲以下
             
            2、大專學歷,35周歲以下,在蘇州連續繳納6個月以上的社保
             
            3、本人戶口準遷外,允許其配偶及未成年、失業未婚子女隨遷
             
            4、蘇州市行政區域內
             
            5、5月1號起執行
             
            這個人才落戶政策的條款,對于蘇州這座明星城市來說,可以說是非常寬松了。
             
            如果我們再站在當下這個特殊節點,去看這個本科可以直接落戶的政策,說蘇州直接放出了人才大招也不為過。
             
            人才落戶本身是一個非常好的城市發展落位點,但政策的寬松總會有一些被傳導到樓市。
             
            相信這個政策一出,肯定會有人認為蘇州一定是急了,然后翻出去年的GDP增速表來佐證自己的觀點。
             
             
            有那么一點,但肯定不全是。
             
            要相信,蘇州樓市不存在繼續大漲的前提。
             
            02
             
            724新政各位都知道吧,蘇州房價連漲被約談后,最后鎖死樓市的政策。
             
             
            最主要的內容就是一年限購升級為兩年,新房限售三年,二手房限售五年。
             
            其實早在511新政的時候,蘇州就開始在收緊二手房流動性了,但那次還只是對市場在做警告,而724新政則是徹底打滿了補丁,直接封盤。
             
            限購其實問題不大,再嚴也比上海要寬松的多,不論是一年還是兩年,想咬牙夠一夠,總歸是有辦法的。
             
            無非就是早一年和晚一年的問題。
             
            但如果疊加三年限售,不好意思,這個時候市場流動性基本就被鎖死了,進場要等兩年,出場還要等三年,搞短期投機的人都要自動離場,玩都沒得玩。
             
            剩下的就是在內部完成流轉和閉環,自此蘇州樓市真的變成了蘇州人的樓市,內部玩家買籌碼出籌碼,自己人跟自己人玩。
             
            但現在人才落戶政策落地,作為蘇南和長三角的明星城市,選擇落戶的人必然不會少,附加家屬隨遷,樓市需求也許真會得到二次放大。
             
            但這并不會造成蘇州樓市大漲的前提,被鎖死的流動性沒有放開,只要不放開限售,短期內蘇州樓市并不會動到筋骨。
             
            另一點,早在2019年的下半年,蘇州就開始把內部供應量做到足夠充足,讓供應比需求始終多那么一點,保證內部足夠良好的流動性。
             
             
            另一方面,蘇州2019年的土地出讓也足夠充足,出讓的地塊總面積達到了1159.83萬平方米,而這些項目都將在2020年集中供應,整個市場新房供應端預計增幅10-15%。
             
             
            原來5個人分一鍋粥,一人一碗,就算現在來十個人,無非就是再給你加一鍋,還是一人一碗。
             
            而蘇州也一直是很講究這樣節奏感的城市,會始終讓供應和需求保持維持微妙的平衡。
             
            蘇州還有一點很聰明的是,沒有選擇讓政策在近期就落地執行,留足了時間窗口。
             
            這意味著中間給自己預留了足夠的時間去調整政策,如果真是步子大了,可以適量收一收。
             
            底牌足夠,時間窗口充足,由此產生的供應緊缺房價大漲的前提就不會在。
             
            03
             
            那矛盾的蘇州到底在急什么?
             
            回歸到政策最原始的需求,就是著急人口增量,尤其是年輕人才的增量。
             
            這才是這次人才落戶政策最真實的底色。
             
            2019年蘇州的常住人口,增長數僅為2.82萬,增長率只有0.26%,而江蘇全省成績也不佳,僅為19.88萬。
             
             
            要知道杭州的2019年常住人口增量,已經達到了55.4萬。
             
            如果這兩個長三角新一線城市,人口增量相差2倍倒也無妨,但直接相差了20倍,這擱誰臉上能掛得住。
             
            GDP總量再高,背后的人才輸入不足,也是足夠讓江蘇全省著急的,早在2018年3月,江蘇省的省會南京,本科40歲以下就可以直接落戶,現在仍在執行。
             
            大漲了嗎?
             
            另一點,江蘇省的人口老齡化在全國省份里大概可以排在前五。
             
            所以,缺的是人口流入,更明確說缺的是年輕人才的流入。
             
            04
             
            樓市里面有一句話:短期看政策,中期看金融或者經濟,長期看人口。
             
            這是告訴我們其實樓市投資的根本源泉就在人口身上。
             
            而城市與城市之間未來的差距,必然體現在城市的人身上。
             
            但要明白,搶人這件事情其實是城市發展到一定階段以后遇到了瓶頸,是城市的一個整體焦慮。
             
            因為我們的經濟發展模式越來越像集約化發展,人不是太多了,而是太少了,尤其是年輕人和受過教育的人比例還是太少了。
             
            杭州已經更早一步的在做搶人動作了,蘇州此舉,也在意料之中。
             
             
            未來僅有的存量增長人口要被不同的城市群,不同的城市去瓜分,每個城市都很焦慮,而每個城市都認為自己和其他城市想拉開差距,存在一個很重要的點——
             
            就是人的數量、密集度、年齡結構,受教育水平。
             
            所以,理解蘇州的落戶政策了嗎?
             
            05
             
            對于樓市來說,當前還是穩,大局這個時候是不會發生變化的。
             
            最近以深圳上海為代表的一線城市回暖,以蘇州杭州成都為代表的二線城市回暖,其實都是疫情控制好轉的前提下,被壓抑的需求釋放了。
             
            一個是剛性自住及改善需求,一個是整個市場面形勢不好的情況下,部分投資需求涌入了市場。
             
            這些都是局部市場、區域市場的慣性規律,但不代表房產市場的全面回暖。
             
            包括3月20號央行選擇了不降息,同樣也是透露了嚴格控制大水漫灌,即使再降息,資金也很難再流入房地產。
             
            還有最近的因城施策下,想偷摸露頭就被打回原形的一些城市,還不夠清醒嗎?
             
            06
             
            放寬落戶這件事,對蘇州樓市而言是個長效機制,但仍然不能影響蘇州樓市的短期走勢。
             
            如果有人以此做文章,大肆宣揚蘇州樓市要漲,請把他拉黑。
             
            但這個節點,即使不會大漲,但短期需求依然會被放大,不直接作用樓市,但利好肯定會有些許釋放。
             
            建議自住需求的剛需可以盡早入手,而且在蘇州要記住,盯準限價盤。
             
            我一直堅信,蘇州是個很好的城市。

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